Penelitian Proyek RWA Real Estat: Integrasi Blockchain dan Real Estat
Konsep aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, sudah muncul sejak 2018. Pada saat itu, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki banyak kesamaan dengan RWA saat ini. Namun, karena regulasi yang belum memadai dan kurangnya keunggulan hasil yang jelas, upaya awal ini tidak mampu mencapai skala yang matang.
Pada tahun 2022, dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jauh melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA menjadi semakin menarik bagi industri kripto. Proyek DeFi yang matang dan lembaga keuangan tradisional mulai menjelajahi RWA.
Dalam dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, memperkaya produk investasi, dan menurunkan ambang batas investasi. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditargetkan pada real estat di Amerika Utara, diskusi akan difokuskan pada kebijakan, peraturan, dan kondisi pasar yang relevan di pasar real estat Amerika Utara.
Metode Tokenisasi Pasar Real Estat
Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat yang terdaftar secara global mencapai 2,66 triliun dolar AS.
Permintaan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi adalah mencapai satu atau lebih tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:
pendanaan kepemilikan properti terfragmentasi
produk indeks pasar real estat di area tertentu
pinjaman gadai token properti
Selain itu, tokenisasi properti yang di-lingkari diharapkan dapat meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelola.
Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real Estate RWA memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan kesempatan investasi properti yang terfragmentasi, keduanya dapat secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, pemeriksaan aset, operasi, dan struktur investasi di bawah kerangka regulasi yang ketat memberikan kerangka acuan yang dapat digunakan untuk proyek Real Estate RWA.
Melalui pengamatan operasional proyek RWA real estat selama hampir dua tahun terakhir, kami telah memperoleh pemahaman yang jelas tentang kelebihan dan kekurangan.
Proyek RWA di bidang real estat biasanya memiliki kelebihan dan kekurangan ini. Namun, saat mempelajari kasus spesifik secara mendalam, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda dalam operasional.
Analisis Kasus
Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat yang representatif untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk menokenisasi pasar real estat. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang luas dalam jangka waktu yang lama.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA properti pertama, fokus pada tokenisasi properti residensial Amerika melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ) untuk investasi ritel.
RealT membeli properti residensial, sesuai dengan peraturan AS, akan men-tokenisasi properti yang dimiliki. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti akan dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Seperti yang dinyatakan di situs webnya, jika perusahaan tersebut gagal memenuhi kewajibannya, pemegang token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Penting untuk dicatat bahwa perjanjian tidak mewajibkan RealT untuk berpartisipasi dalam investasi properti token yang mereka tawarkan ke pasar. Pengguna yang memiliki token properti dapat menerima sewa dari rumah tersebut setiap bulan, dengan jumlah yang dibagikan harus dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% untuk biaya manajemen.
Sebagai contoh, sebuah properti di Montgomery memiliki total nilai token properti sebesar 323.020 dolar AS, dengan harga setiap token sebesar 52,10 dolar AS, dan total diterbitkan sebanyak 6.200 token. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.
Untuk properti ini, RealT menawarkan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, menjaga model operasi hampir tanpa risiko. Badan pengelola mendapatkan 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat waktu manajemen secara signifikan, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-token-kan untuk memasarkan.
Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu mendiversifikasi risiko investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika investor memiliki proporsi investasi yang terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan dapat menjadi tidak berkelanjutan. Laporan Laurens Swinkels menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki sebagian besar kepemilikan atas properti, mereka akan berusaha mengurangi biaya manajemen, karena manajemen yang buruk akan memiliki dampak negatif yang besar terhadap mereka. Namun, jika proporsi kepemilikan RealT terlalu tinggi, pertama-tama akan mengurangi likuiditas token, dan kedua, pemegang saham minoritas tidak akan melaksanakan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token berharap pemegang saham mayoritas dapat mengawasi lembaga manajemen yang dipekerjakan apakah efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika RealT memiliki kepemilikan yang sangat kecil, mungkin akan kekurangan motivasi yang cukup untuk secara hati-hati memilih lembaga manajemen dan terlibat aktif dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, akan menjadi sangat sulit untuk melakukan pengawasan yang efektif terhadap lembaga manajemen.
Lihat sepuluh token properti yang terbaru terjual habis di pasar RealT, dan gunakan penjelajah blockchain terkait untuk menemukan jumlah pemilik untuk setiap properti. Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemilik token, di mana dua pemilik properti memiliki lebih dari 1.000 orang. Dengan menggabungkan jumlah token yang dimiliki oleh setiap pemilik, dapat dihitung rentang investasi investor RealT.
Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
Menurut data transaksi alamat dompet RealT di jaringan utama operasinya Gnosis, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar AS sewa. Biaya platform bervariasi tergantung pada biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi properti, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tingkat partisipasinya tidak memiliki batasan atau penjelasan tertentu, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak dapat diketahui.
Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset properti apa pun, hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estate. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset properti; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan prosedur hukum, memungkinkan pengguna untuk berkontrak hanya dengan satu perusahaan untuk berinvestasi di semua properti. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain atau operasi perusahaan induk di bawah RealT.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl menyediakan aset sintetik terkait real estat melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Parcl LabsPrice Feed untuk membuat indeks real estat wilayah tertentu berdasarkan catatan penjualan. Durasi catatan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor dapat bertaruh pada pergerakan harga properti, baik dengan posisi bullish maupun bearish terhadap harga real estat wilayah tersebut.
Metode ini, karena tidak adanya transaksi jual beli properti yang sebenarnya, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terkait dengan operasi properti nyata. Mungkin ada yang mempertanyakan apakah ini benar-benar dapat dianggap sebagai proyek RWA real estate, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan sebelumnya. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkenal seperti Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, dan karena keunikannya, adalah wajar untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estate.
Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta USD. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 USD dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Produk Parcl mudah digunakan dan mengalami peningkatan yang cepat, penyedia harga dan desain pasar indeks Parcl Labs cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun memiliki keunggulan ini dan didukung oleh banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan tingkat perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Ini mungkin menunjukkan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Beberapa perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki produk di arah aset nyata (RWA) di bidang real estat. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan pinjaman berdasarkan itu. MakerDAO juga bekerja sama dengan Robinland untuk mendukung pinjaman berbasis jaminan properti. RealT juga menawarkan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini terbatas hanya untuk token properti yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti individu.
Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan dihentikan operasinya pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA real estate yang patut diperhatikan.
Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis properti tokenisasi. Pemilik properti yang membutuhkan pendanaan dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus (SPV) di Delaware untuknya. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token properti, pemilik dapat menyimpan token sebagai jaminan pinjaman dan melakukan pinjaman, batas pinjaman berdasarkan nilai token.
Produk kedua adalah pembiayaan hipotek. Pengguna yang membeli properti dengan hipotek bank dapat men-tokenisasi kepemilikan properti untuk mendapatkan pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar kembali hipotek bank, setelah itu pelanggan membayar kembali pinjaman tersebut kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.
Operasi Reinno masih menggunakan model terpusat dan offline, biasanya pelanggan perlu mengunjungi kantor dan menyerahkan dokumen properti. Metode ini memiliki beberapa risiko yang jelas. Pertama, jika peminjam memilih untuk default dan menghentikan pembayaran pinjaman, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi, bukan pemberi pinjaman, sulit untuk menggugat peminjam. Reinno sebenarnya tidak memiliki properti yang dijaminkan; pinjaman pada dasarnya disediakan oleh pengguna yang memilih untuk menyediakan dana di Reinno. Karena kurangnya kontrak pinjaman langsung antara peminjam dan pemberi pinjaman, terutama dalam konteks pembiayaan tokenisasi properti yang terfragmentasi, tidak ada kerangka hukum yang memadai untuk melindungi para pemberi pinjaman tersebut. Reinno tidak menyediakan langkah-langkah rinci untuk mengurangi risiko default tersebut. Kedua, jika pemilik properti setelah meminjam memutuskan untuk menjual rumah atau setelah selesai pembiayaan jaminan di Reinno berhenti membayar hipotek kepada bank, tindakan yang menyebabkan perpindahan hak milik rumah ini sulit untuk dikelola secara efektif oleh Reinno.
Halaman ini mungkin berisi konten pihak ketiga, yang disediakan untuk tujuan informasi saja (bukan pernyataan/jaminan) dan tidak boleh dianggap sebagai dukungan terhadap pandangannya oleh Gate, atau sebagai nasihat keuangan atau profesional. Lihat Penafian untuk detailnya.
16 Suka
Hadiah
16
6
Posting ulang
Bagikan
Komentar
0/400
AlphaBrain
· 08-13 11:05
Tampaknya dunia fisik juga akan terhubung dengan blockchain.
Lihat AsliBalas0
FlyingLeek
· 08-10 15:49
Jangan bercanda, pasar properti sudah sangat kompetitif.
Lihat AsliBalas0
NeverVoteOnDAO
· 08-10 15:48
又play people for suckers的新方式来了
Lihat AsliBalas0
MemeTokenGenius
· 08-10 15:44
Wah, ini adalah jebakan suckers yang besar!
Lihat AsliBalas0
AllInDaddy
· 08-10 15:38
Masih meniru permainan yang ditinggalkan orang asing.
Analisis Mendalam Proyek RWA Real Estat: Blockchain Memberdayakan Model Investasi Real Estat Baru
Penelitian Proyek RWA Real Estat: Integrasi Blockchain dan Real Estat
Konsep aset dunia nyata ( RWA ) bukanlah hal baru di pasar cryptocurrency, sudah muncul sejak 2018. Pada saat itu, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki banyak kesamaan dengan RWA saat ini. Namun, karena regulasi yang belum memadai dan kurangnya keunggulan hasil yang jelas, upaya awal ini tidak mampu mencapai skala yang matang.
Pada tahun 2022, dengan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jauh melampaui suku bunga pinjaman stablecoin di industri kripto. Oleh karena itu, tokenisasi obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA menjadi semakin menarik bagi industri kripto. Proyek DeFi yang matang dan lembaga keuangan tradisional mulai menjelajahi RWA.
Dalam dua tahun terakhir, beberapa proyek RWA real estat muncul di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estat, memperkaya produk investasi, dan menurunkan ambang batas investasi. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, mengeksplorasi kelebihan dan kekurangan desain RWA real estat serta pasar potensialnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditargetkan pada real estat di Amerika Utara, diskusi akan difokuskan pada kebijakan, peraturan, dan kondisi pasar yang relevan di pasar real estat Amerika Utara.
Metode Tokenisasi Pasar Real Estat
Pasar real estat mengandung peluang investasi yang besar. Penelitian Statista pada Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat yang terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun dolar AS, sementara nilai pasar real estat yang terdaftar secara global mencapai 2,66 triliun dolar AS.
Permintaan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi adalah mencapai satu atau lebih tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Produk-produk ini terutama muncul dalam tiga bentuk:
Selain itu, tokenisasi properti yang di-lingkari diharapkan dapat meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelola.
Real Estate Investment Trust ( REIT ) dan Real Estate RWA memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan kesempatan investasi properti yang terfragmentasi, keduanya dapat secara efektif menurunkan ambang investasi dan meningkatkan likuiditas aset. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan manajemen atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, pemeriksaan aset, operasi, dan struktur investasi di bawah kerangka regulasi yang ketat memberikan kerangka acuan yang dapat digunakan untuk proyek Real Estate RWA.
Melalui pengamatan operasional proyek RWA real estat selama hampir dua tahun terakhir, kami telah memperoleh pemahaman yang jelas tentang kelebihan dan kekurangan.
Proyek RWA di bidang real estat biasanya memiliki kelebihan dan kekurangan ini. Namun, saat mempelajari kasus spesifik secara mendalam, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda dalam operasional.
Analisis Kasus
Bab ini memilih tiga proyek RWA real estat yang representatif untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk menokenisasi pasar real estat. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produk mereka belum melalui verifikasi dan pengujian pasar yang luas dalam jangka waktu yang lama.
RealT
RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA properti pertama, fokus pada tokenisasi properti residensial Amerika melalui Ethereum dan blockchain Gnosis ( terutama di Gnosis ) untuk investasi ritel.
RealT membeli properti residensial, sesuai dengan peraturan AS, akan men-tokenisasi properti yang dimiliki. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti diserahkan kepada lembaga pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan dari properti akan dibagikan kepada pemegang token. RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, tetapi secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset properti. Seperti yang dinyatakan di situs webnya, jika perusahaan tersebut gagal memenuhi kewajibannya, pemegang token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Penting untuk dicatat bahwa perjanjian tidak mewajibkan RealT untuk berpartisipasi dalam investasi properti token yang mereka tawarkan ke pasar. Pengguna yang memiliki token properti dapat menerima sewa dari rumah tersebut setiap bulan, dengan jumlah yang dibagikan harus dikurangi sekitar 2,5% untuk cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% untuk biaya manajemen.
Sebagai contoh, sebuah properti di Montgomery memiliki total nilai token properti sebesar 323.020 dolar AS, dengan harga setiap token sebesar 52,10 dolar AS, dan total diterbitkan sebanyak 6.200 token. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah dikurangi biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, dengan total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, dengan tingkat pengembalian tahunan sebesar 7,35%.
Untuk properti ini, RealT menawarkan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, menjaga model operasi hampir tanpa risiko. Badan pengelola mendapatkan 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya mengenakan biaya 2% untuk tokenisasi properti, pemilihan badan pengelola, dan pengawasan manajemen. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat waktu manajemen secara signifikan, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-token-kan untuk memasarkan.
Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu mendiversifikasi risiko investor, hal ini juga membawa tantangan. Ketika investor memiliki proporsi investasi yang terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan dapat menjadi tidak berkelanjutan. Laporan Laurens Swinkels menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki sebagian besar kepemilikan atas properti, mereka akan berusaha mengurangi biaya manajemen, karena manajemen yang buruk akan memiliki dampak negatif yang besar terhadap mereka. Namun, jika proporsi kepemilikan RealT terlalu tinggi, pertama-tama akan mengurangi likuiditas token, dan kedua, pemegang saham minoritas tidak akan melaksanakan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token berharap pemegang saham mayoritas dapat mengawasi lembaga manajemen yang dipekerjakan apakah efisien dan bertanggung jawab. Di sisi lain, jika RealT memiliki kepemilikan yang sangat kecil, mungkin akan kekurangan motivasi yang cukup untuk secara hati-hati memilih lembaga manajemen dan terlibat aktif dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, akan menjadi sangat sulit untuk melakukan pengawasan yang efektif terhadap lembaga manajemen.
Lihat sepuluh token properti yang terbaru terjual habis di pasar RealT, dan gunakan penjelajah blockchain terkait untuk menemukan jumlah pemilik untuk setiap properti. Seperti yang ditunjukkan dalam grafik, RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda untuk memastikan harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dengan sekitar 500 pemilik token, di mana dua pemilik properti memiliki lebih dari 1.000 orang. Dengan menggabungkan jumlah token yang dimiliki oleh setiap pemilik, dapat dihitung rentang investasi investor RealT.
Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.
Menurut data transaksi alamat dompet RealT di jaringan utama operasinya Gnosis, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar AS sewa. Biaya platform bervariasi tergantung pada biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, sekitar 2,5%-3% dari sewa, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar AS selama dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi properti, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tingkat partisipasinya tidak memiliki batasan atau penjelasan tertentu, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak dapat diketahui.
Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset properti apa pun, hanya berfungsi sebagai entitas operasional proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk dari serangkaian perusahaan real estate. Sama seperti Real Token Inc., Real Token LLC tidak memiliki aset properti; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan prosedur hukum, memungkinkan pengguna untuk berkontrak hanya dengan satu perusahaan untuk berinvestasi di semua properti. Terakhir, RealT mendirikan serangkaian LLC yang sesuai untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token yang sesuai. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah keuangan atau hukum dari satu properti tidak akan mempengaruhi properti lain atau operasi perusahaan induk di bawah RealT.
Parcl
Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl menyediakan aset sintetik terkait real estat melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Parcl LabsPrice Feed untuk membuat indeks real estat wilayah tertentu berdasarkan catatan penjualan. Durasi catatan dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor dapat bertaruh pada pergerakan harga properti, baik dengan posisi bullish maupun bearish terhadap harga real estat wilayah tersebut.
Metode ini, karena tidak adanya transaksi jual beli properti yang sebenarnya, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terkait dengan operasi properti nyata. Mungkin ada yang mempertanyakan apakah ini benar-benar dapat dianggap sebagai proyek RWA real estate, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan sebelumnya. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkenal seperti Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, dan karena keunikannya, adalah wajar untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estate.
Jaringan uji Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, dengan TVL saat ini sebesar 16 juta USD. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 USD dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.
Produk Parcl mudah digunakan dan mengalami peningkatan yang cepat, penyedia harga dan desain pasar indeks Parcl Labs cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl aktif meluncurkan program akuisisi pengguna seperti Parcl Point dan Real Estate Royale. Meskipun memiliki keunggulan ini dan didukung oleh banyak lembaga investasi terkenal, Parcl tetap mempertahankan tingkat perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume perdagangan yang terbatas. Ini mungkin menunjukkan bahwa pasar cryptocurrency belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.
Reinno
Beberapa perusahaan cryptocurrency besar seperti Ripple dan MakerDAO juga sedang menjajaki produk di arah aset nyata (RWA) di bidang real estat. Ripple mengumumkan pada bulan Juli bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan pinjaman berdasarkan itu. MakerDAO juga bekerja sama dengan Robinland untuk mendukung pinjaman berbasis jaminan properti. RealT juga menawarkan opsi menggunakan real estat yang ditokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini terbatas hanya untuk token properti yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip dengan produk pinjaman token dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti individu.
Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan dihentikan operasinya pada tahun 2022. Meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, proyek ini memperkenalkan dua produk terkait RWA real estate yang patut diperhatikan.
Produk pertama adalah layanan pinjaman berbasis properti tokenisasi. Pemilik properti yang membutuhkan pendanaan dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat perusahaan tujuan khusus (SPV) di Delaware untuknya. Kemudian, Reinno akan membuat kontrak pintar untuk token properti, pemilik dapat menyimpan token sebagai jaminan pinjaman dan melakukan pinjaman, batas pinjaman berdasarkan nilai token.
Produk kedua adalah pembiayaan hipotek. Pengguna yang membeli properti dengan hipotek bank dapat men-tokenisasi kepemilikan properti untuk mendapatkan pembiayaan. Dana yang diperoleh digunakan untuk membayar kembali hipotek bank, setelah itu pelanggan membayar kembali pinjaman tersebut kepada perjanjian dengan suku bunga tetap.
Operasi Reinno masih menggunakan model terpusat dan offline, biasanya pelanggan perlu mengunjungi kantor dan menyerahkan dokumen properti. Metode ini memiliki beberapa risiko yang jelas. Pertama, jika peminjam memilih untuk default dan menghentikan pembayaran pinjaman, Reinno sebagai penyedia layanan tokenisasi, bukan pemberi pinjaman, sulit untuk menggugat peminjam. Reinno sebenarnya tidak memiliki properti yang dijaminkan; pinjaman pada dasarnya disediakan oleh pengguna yang memilih untuk menyediakan dana di Reinno. Karena kurangnya kontrak pinjaman langsung antara peminjam dan pemberi pinjaman, terutama dalam konteks pembiayaan tokenisasi properti yang terfragmentasi, tidak ada kerangka hukum yang memadai untuk melindungi para pemberi pinjaman tersebut. Reinno tidak menyediakan langkah-langkah rinci untuk mengurangi risiko default tersebut. Kedua, jika pemilik properti setelah meminjam memutuskan untuk menjual rumah atau setelah selesai pembiayaan jaminan di Reinno berhenti membayar hipotek kepada bank, tindakan yang menyebabkan perpindahan hak milik rumah ini sulit untuk dikelola secara efektif oleh Reinno.