Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Sự kết hợp giữa Blockchain và bất động sản
Tài sản thế giới thực ( RWA ) khái niệm trong thị trường tiền điện tử không phải là điều mới mẻ, đã xuất hiện từ năm 2018. Vào thời điểm đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với RWA ngày nay. Tuy nhiên, do sự thiếu hoàn thiện trong quản lý và thiếu lợi thế lợi nhuận rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đang lần lượt khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư và giảm thiểu rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ thực hiện phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận sẽ tập trung vào các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được token hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư khổng lồ. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ lên tới 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Yêu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản được token hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
phân mảnh quyền sở hữu bất động sản tài chính
sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể
tài sản token thế chấp vay
Ngoài ra, việc mã hóa tài sản bất động sản lên blockchain có thể tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị của tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, đều có thể giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, việc kiểm tra tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư của nó dưới khung quản lý nghiêm ngặt, đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của chúng.
Các dự án RWA bất động sản thường có những ưu điểm và nhược điểm này. Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, ta nhận thấy do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Mỗi dự án áp dụng phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm chứng và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để các nhà đầu tư lẻ thông qua Ethereum và chuỗi Gnosis ( chủ yếu trên Gnosis ).
RealT mua bất động sản nhà ở, theo quy định của Mỹ sẽ tiến hành token hóa bất động sản nắm giữ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ đi chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý có sự tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản nắm giữ thuộc về chủ sở hữu token. Đáng chú ý là, thỏa thuận không yêu cầu bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận được tiền thuê nhà hàng tháng, số tiền nhận được sẽ phải trừ khoảng 2,5% quỹ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị tài sản mã hóa là 323,020 USD, giá mỗi mã thông báo là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 mã thông báo. Bất động sản này tạo ra thu nhập cho thuê 2,600 USD mỗi tháng. Sau khi trừ đi tổng cộng 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi mã thông báo nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm đáng kể thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng ra thị trường.
Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, nhưng nó cũng mang lại những thách thức. Khi nhà đầu tư có tỷ lệ đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Báo cáo của Laurens Swinkels giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ token bất động sản và RealT. RealT chọn quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý, vì quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực lớn đến họ. Nhưng nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá cao, trước tiên sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và thứ hai, các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các nhà nắm giữ token đều mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu RealT nắm giữ rất ít cổ phần, họ có thể thiếu động lực đủ để tận tâm lựa chọn tổ chức quản lý và tham gia tích cực vào việc giám sát, điều này sẽ trở nên rất khó khăn cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ trong việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý.
Xem mười mã thông báo bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng người nắm giữ của mỗi bất động sản. Như biểu đồ đã chỉ ra, RealT phân tán bất động sản thành các số lượng mã thông báo khác nhau để đảm bảo giá mỗi mã thông báo khoảng 50 đô la. Phần lớn bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã thông báo, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Kết hợp số lượng mã thông báo của mỗi người nắm giữ, có thể tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư trên số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví trên mạng lưới Gnosis mà RealT hoạt động chính, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2,5%-3% tiền thuê, dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị yêu cầu bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại tiểu bang Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào, chỉ đóng vai trò là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại tiểu bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, cho phép người dùng chỉ cần ký hợp đồng với một công ty để đầu tư vào tất cả các bất động sản. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt các LLC tương ứng cho mỗi bất động sản mà họ đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC series sở hữu một bất động sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có thể đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm cho giá bất động sản trong khu vực đó.
Phương pháp này không có giao dịch bất động sản thực tế, giúp Parcl tránh được những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Có thể có người đặt câu hỏi liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng tiêu chuẩn đã nêu. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, đã nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, và vì tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể phần nào cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng tài sản thực (RWA) trong lĩnh vực bất động sản. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng, đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và dựa vào đó để thực hiện vay thế chấp. MakerDAO cũng đã hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này tương tự như sản phẩm cho vay token, và không thực sự cải thiện tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt (SPV) tại Delaware cho họ. Sau đó, Reinno tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo làm tài sản thế chấp để vay mượn, hạn mức vay dựa trên giá trị mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ cho vay mua nhà. Người dùng sau khi sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay đó cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn áp dụng mô hình trung tâm hóa và ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần đến văn phòng và nộp tài liệu về bất động sản. Phương pháp này tồn tại một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn vi phạm hợp đồng và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu bất động sản thế chấp; khoản vay về cơ bản được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn trên Reinno. Do thiếu hợp đồng vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh huy động vốn token hóa bất động sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn thiện để bảo vệ những người cho vay này. Reinno không cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro vi phạm này. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản quyết định bán nhà sau khi vay hoặc ngừng trả nợ cho ngân hàng sau khi hoàn thành huy động vốn thế chấp trên Reinno, hành động dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà này khó có thể được Reinno xử lý hiệu quả.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
16 thích
Phần thưởng
16
6
Đăng lại
Chia sẻ
Bình luận
0/400
AlphaBrain
· 08-13 11:05
Có vẻ như thế giới vật lý cũng sẽ tham gia vào chuỗi.
Xem bản gốcTrả lời0
FlyingLeek
· 08-10 15:49
Đừng làm ồn nữa, thị trường đầu tư bất động sản đã cạnh tranh như vậy rồi.
Phân tích sâu RWA dự án bất động sản: Blockchain tiếp sức cho mô hình đầu tư bất động sản mới
Nghiên cứu dự án RWA bất động sản: Sự kết hợp giữa Blockchain và bất động sản
Tài sản thế giới thực ( RWA ) khái niệm trong thị trường tiền điện tử không phải là điều mới mẻ, đã xuất hiện từ năm 2018. Vào thời điểm đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với RWA ngày nay. Tuy nhiên, do sự thiếu hoàn thiện trong quản lý và thiếu lợi thế lợi nhuận rõ ràng, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô trưởng thành.
Năm 2022, với việc Mỹ tăng lãi suất, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt xa lãi suất cho vay stablecoin trong ngành tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản thực (RWA) ngày càng trở nên hấp dẫn đối với ngành tiền điện tử. Các dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đang lần lượt khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư và giảm thiểu rào cản đầu tư. Nghiên cứu này sẽ thực hiện phân tích trường hợp cho những dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng của nó. Do những dự án này chủ yếu nhắm đến bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận sẽ tập trung vào các chính sách, quy định và điều kiện thị trường liên quan đến thị trường bất động sản Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được token hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng cơ hội đầu tư khổng lồ. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ lên tới 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi giá trị thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu đạt 2,66 nghìn tỷ USD.
Yêu cầu cốt lõi của thị trường bất động sản được token hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này chủ yếu được thể hiện dưới ba hình thức:
Ngoài ra, việc mã hóa tài sản bất động sản lên blockchain có thể tăng cường tính minh bạch và tính dân chủ trong quản trị của tài sản bất động sản.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) và tài sản bất động sản RWA có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, đều có thể giảm thiểu rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu cho nhà đầu tư, duy trì mô hình vận hành tập trung. Dù vậy, việc kiểm tra tài sản, vận hành và cấu trúc đầu tư của nó dưới khung quản lý nghiêm ngặt, đã cung cấp một khung tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu điểm và nhược điểm của chúng.
Các dự án RWA bất động sản thường có những ưu điểm và nhược điểm này. Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu về các trường hợp cụ thể, ta nhận thấy do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải những tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản tiêu biểu để phân tích. Mỗi dự án áp dụng phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn đang ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua kiểm chứng và thử nghiệm thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản đầu tiên, tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ để các nhà đầu tư lẻ thông qua Ethereum và chuỗi Gnosis ( chủ yếu trên Gnosis ).
RealT mua bất động sản nhà ở, theo quy định của Mỹ sẽ tiến hành token hóa bất động sản nắm giữ. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các tổ chức bên thứ ba. Sau khi trừ đi chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản sẽ được phân phối cho những người nắm giữ token. RealT chịu trách nhiệm về quá trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý có sự tách biệt với công ty nắm giữ tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản nắm giữ thuộc về chủ sở hữu token. Đáng chú ý là, thỏa thuận không yêu cầu bắt buộc RealT tham gia đầu tư vào các token bất động sản mà họ đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản có thể nhận được tiền thuê nhà hàng tháng, số tiền nhận được sẽ phải trừ khoảng 2,5% quỹ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị tài sản mã hóa là 323,020 USD, giá mỗi mã thông báo là 52.10 USD, tổng cộng phát hành 6,200 mã thông báo. Bất động sản này tạo ra thu nhập cho thuê 2,600 USD mỗi tháng. Sau khi trừ đi tổng cộng 622 USD chi phí vận hành và quản lý, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1,978 USD, tổng lợi nhuận hàng năm là 23,736 USD. Do đó, mỗi mã thông báo nhận được 3.83 USD phân phối, tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7.35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê và phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu 2% phí cho việc token hóa bất động sản, lựa chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Bằng cách này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm đáng kể thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ điều kiện và token hóa chúng ra thị trường.
Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư, nhưng nó cũng mang lại những thách thức. Khi nhà đầu tư có tỷ lệ đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty có thể trở nên không bền vững. Báo cáo của Laurens Swinkels giải thích về xung đột lợi ích giữa những người nắm giữ token bất động sản và RealT. RealT chọn quản lý các tài sản mà họ sở hữu; nếu RealT nắm giữ một lượng lớn quyền sở hữu bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý, vì quản lý kém sẽ có tác động tiêu cực lớn đến họ. Nhưng nếu tỷ lệ cổ phần của RealT quá cao, trước tiên sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và thứ hai, các cổ đông nhỏ sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các nhà nắm giữ token đều mong đợi các cổ đông lớn có thể giám sát xem các tổ chức quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu RealT nắm giữ rất ít cổ phần, họ có thể thiếu động lực đủ để tận tâm lựa chọn tổ chức quản lý và tham gia tích cực vào việc giám sát, điều này sẽ trở nên rất khó khăn cho nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ trong việc giám sát hiệu quả tổ chức quản lý.
Xem mười mã thông báo bất động sản mới nhất đã bán hết trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng người nắm giữ của mỗi bất động sản. Như biểu đồ đã chỉ ra, RealT phân tán bất động sản thành các số lượng mã thông báo khác nhau để đảm bảo giá mỗi mã thông báo khoảng 50 đô la. Phần lớn bất động sản nằm ở Detroit, có khoảng 500 người nắm giữ mã thông báo, trong đó hai bất động sản có hơn 1.000 người nắm giữ. Kết hợp số lượng mã thông báo của mỗi người nắm giữ, có thể tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư trên số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng tính thanh khoản cho thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch từ địa chỉ ví trên mạng lưới Gnosis mà RealT hoạt động chính, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động khoảng 2,5%-3% tiền thuê, dựa trên chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bị yêu cầu bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia không có giới hạn hoặc hướng dẫn cụ thể, nên lợi nhuận mà RealT thu được từ doanh thu tiền thuê là không rõ ràng.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. tại tiểu bang Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào, chỉ đóng vai trò là thực thể vận hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC tại tiểu bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, cho phép người dùng chỉ cần ký hợp đồng với một công ty để đầu tư vào tất cả các bất động sản. Cuối cùng, RealT đã thành lập một loạt các LLC tương ứng cho mỗi bất động sản mà họ đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC series sở hữu một bất động sản cụ thể và các token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một bất động sản sẽ không ảnh hưởng đến các bất động sản khác hoặc hoạt động của công ty mẹ dưới RealT.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl cung cấp các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có thể đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm cho giá bất động sản trong khu vực đó.
Phương pháp này không có giao dịch bất động sản thực tế, giúp Parcl tránh được những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực. Có thể có người đặt câu hỏi liệu nó có thực sự được coi là một dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng tiêu chuẩn đã nêu. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, đã nhận được đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng như Coinbase, Solana Ventures, DragonFly, và vì tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl được khởi động vào tháng 5 năm 2022 trên Solana, hiện tại TVL là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút quá nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10.000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl tích cực triển khai các chương trình thu hút người dùng như Parcl Point, Real Estate Royale. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm thị trường và thị phần tương đối thấp, cơ sở người dùng nhỏ, khối lượng giao dịch hạn chế. Điều này có thể phần nào cho thấy thị trường tiền điện tử vẫn chưa sẵn sàng để đón nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn như Ripple và MakerDAO cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng tài sản thực (RWA) trong lĩnh vực bất động sản. Ripple đã thông báo vào tháng 7 rằng, đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và dựa vào đó để thực hiện vay thế chấp. MakerDAO cũng đã hợp tác với Robinland để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này tương tự như sản phẩm cho vay token, và không thực sự cải thiện tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022. Mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt (SPV) tại Delaware cho họ. Sau đó, Reinno tạo hợp đồng thông minh cho bất động sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi mã thông báo làm tài sản thế chấp để vay mượn, hạn mức vay dựa trên giá trị mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ cho vay mua nhà. Người dùng sau khi sử dụng khoản vay ngân hàng để mua bất động sản, có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được sẽ được sử dụng để trả nợ vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay đó cho thỏa thuận với lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn áp dụng mô hình trung tâm hóa và ngoại tuyến, thường thì khách hàng cần đến văn phòng và nộp tài liệu về bất động sản. Phương pháp này tồn tại một số rủi ro rõ ràng. Đầu tiên, nếu người vay chọn vi phạm hợp đồng và ngừng trả nợ, Reinno với tư cách là nhà cung cấp dịch vụ token hóa chứ không phải là người cho vay, sẽ khó khăn trong việc kiện người vay. Reinno thực sự không sở hữu bất động sản thế chấp; khoản vay về cơ bản được cung cấp bởi những người dùng chọn cung cấp vốn trên Reinno. Do thiếu hợp đồng vay trực tiếp giữa người vay và người cho vay, đặc biệt trong bối cảnh huy động vốn token hóa bất động sản phân mảnh, không có khung pháp lý hoàn thiện để bảo vệ những người cho vay này. Reinno không cung cấp các biện pháp chi tiết để giảm thiểu rủi ro vi phạm này. Thứ hai, nếu chủ sở hữu bất động sản quyết định bán nhà sau khi vay hoặc ngừng trả nợ cho ngân hàng sau khi hoàn thành huy động vốn thế chấp trên Reinno, hành động dẫn đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà này khó có thể được Reinno xử lý hiệu quả.