Gayrimenkul RWA Proje Araştırması: Blok Zinciri ve Gayrimenkulün Bütünleşmesi

Gerçek dünya varlıkları ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir şey değildir, 2018'de ortaya çıkmıştır. O zamanlar varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet token ihracı ( STO ) bugünkü RWA ile birçok benzerlik göstermektedir. Ancak, düzenlemenin yetersizliği ve belirgin bir kazanç avantajının olmaması nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir ölçek oluşturamamıştır.

2022 yılında, ABD faiz oranlarını artırdıkça, ABD Hazine tahvili getirisi kripto sektöründeki stablecoin kredi faiz oranlarını önemli ölçüde aştı. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA hedefi olarak tokenleştirilmesi kripto sektörü için giderek daha çekici hale geldi. Olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kurumlar RWA'yı keşfetmeye başladılar.

Son iki yılda, piyasada bazı gayrimenkul RWA projeleri ortaya çıktı. Bunlar, gayrimenkul yatırım pazarını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve yatırım eşiklerini düşürmek amacıyla tasarlanmıştır. Bu çalışma, bu projeleri vaka analizi yaparak inceleyecek ve gayrimenkul RWA'nın tasarımındaki avantaj ve dezavantajları ile potansiyel pazarını araştıracaktır. Bu projelerin çoğu Kuzey Amerika gayrimenkulüne odaklandığından, tartışma Kuzey Amerika gayrimenkul piyasasının ilgili politikaları, düzenlemeleri ve piyasa koşulları üzerine yoğunlaşacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı büyük yatırım fırsatları barındırıyor. 2023 Mart ayında Statista'nın yaptığı araştırmaya göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarı 1.3 trilyon dolar değerindeyken, küresel halka açık gayrimenkul pazarı 2.66 trilyon dolara ulaşıyor.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı grubunu çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünler esasen üç biçimde ortaya çıkmaktadır:

1. Parça Parça Gayrimenkul Mülkiyeti Finansmanı
2. belirli bir bölge emlak piyasası endeks ürünü
3. Gayrimenkul Tokeni Teminatlı Kredi

Ayrıca, gayrimenkul varlıklarının tokenizasyonu, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetim demokrasisini artırmayı umuyor.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ( REIT ) ve Gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda birçok benzerliğe sahiptir, her ikisi de yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürmekte ve varlık likiditesini artırmaktadır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürür. Bununla birlikte, sıkı düzenleyici çerçeve altında varlıkların gözden geçirilmesi, işletilmesi ve yatırım yapısı, gayrimenkul RWA projelerine referans alınabilecek bir çerçeve sunmaktadır.

Son iki yılda gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, artı ve eksilerini biraz daha net anlayabildik.

Gayrimenkul RWA projeleri genellikle bu avantaj ve dezavantajlara sahiptir. Ancak, belirli bir durumu derinlemesine incelediğimizde, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin işletme sırasında karşılaştığı gerçek durumların birbirinden farklı olduğunu keşfediyoruz.

Vaka Analizi

Bu bölüm, analiz için üç temsilci gayrimenkul RWA projesi seçmektedir. Her bir proje, gayrimenkul piyasasını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmaktadır. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamada olması ve ürünlerinin henüz uzun süreli ve kapsamlı bir piyasa doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve en eski gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis zinciri üzerinden, ( ağırlıklı olarak Gnosis üzerinde ), ABD konut mülklerini tokenleştirerek perakende yatırımcılara sunmaya odaklanmaktadır.

RealT, ABD yasalarına uygun olarak konut mülklerini satın alarak mülkleri tokenleştirmektedir. Mülkün yönetimi, bakımı ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf bir kuruluşa devredilmiştir. Ücretler düşüldükten sonra, mülkten elde edilen kiralar token sahiplerine dağıtılmaktadır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olup, mülk varlıklarını elinde bulunduran şirketle yasal olarak ayrıdır. Web sitelerine göre, eğer bu şirket iflas ederse, token sahipleri mülkü yönetecek başka bir şirket tayin etme hakkına sahiptir. Dikkate değer bir nokta, sözleşmelerin RealT'nin piyasaya sürdüğü mülk tokenlerine yatırım yapmasını zorunlu kılmamasıdır. Kullanıcılar, mülk tokenlerine sahip olduklarında her ay o evin kirasından pay alabilirler, alınan miktardan yaklaşık %2,5'lik bir bakım rezervi ve genellikle %10 civarında bir yönetim ücreti düşülmelidir.

Montgomery'deki bir gayrimenkul örneği olarak, gayrimenkul token'larının toplam değeri 323.020 dolar, her token'ın fiyatı 52,10 dolar, toplamda 6.200 token ihraç edilmiştir. Bu gayrimenkul her ay 2.600 dolar kira geliri üretmektedir. Toplam 622 dolar işletme ve yönetim giderleri çıkarıldıktan sonra, aylık net kar 1.978 dolar, yıllık toplam ise 23.736 dolardır. Bu nedenle, her token 3,83 dolar dağılım almakta ve yıllık kar oranı %7,35'tir.

Bu gayrimenkul için, RealT piyasaya %100 token sunmaktadır, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı anlamına gelir ve neredeyse risksiz bir işletme modeli sürdürmektedir. Yönetim kuruluşu kira gelirinin %8'ini alırken, bakım giderlerinden kalan kısmı da alır; yatırım platformu sadece tokenleştirilmiş gayrimenkulü seçmekte, yönetim kuruluşunu belirlemekte ve yönetimi denetlemek için %2 ücret almaktadır. Bu yöntemle, RealT ekibi yönetim süresini önemli ölçüde azaltabilir, nitelikli gayrimenkulleri bulmaya ve bunları tokenleştirip piyasaya sürmeye odaklanabilir.

Ancak, dağıtılmış mülkiyetin yatırımcı riskini dağıtmaya yardımcı olmasına rağmen, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların yatırım payı çok küçük olduğunda, şirketin yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelebilir. Laurens Swinkels'in raporu, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmalarını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu gayrimenkulleri yönetmek için bir yönetim organı seçmektedir; eğer RealT gayrimenkul üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba göstereceklerdir çünkü kötü yönetim onların üzerinde büyük olumsuz etkiler yaratacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok yüksekse, bu öncelikle token likiditesini azaltacak ve daha küçük hissedarlar denetim yükümlülüklerini yerine getiremeyecektir. Tüm token sahipleri, büyük hissedarların işe alınan yönetim organının etkin bir şekilde çalışıp çalışmadığını denetlemesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hisse oranı çok azsa, yönetim organını dikkatlice seçmek ve aktif bir şekilde denetlemek için yeterli motivasyona sahip olmayabilir, bu da birçok küçük yatırımcı için yönetim organını etkili bir şekilde denetlemeyi son derece zor hale getirecektir.

RealT pazarındaki en son tükenen on gayrimenkul tokenini inceleyin ve ilgili blok zinciri tarayıcısını kullanarak her gayrimenkulün sahip sayısını bulun. Grafiklerde gösterildiği gibi, RealT gayrimenkulleri farklı sayıda tokena dağıtarak her tokenin fiyatını yaklaşık 50 dolar civarına getirmektedir. Çoğu gayrimenkul Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 token sahibi vardır, bunlardan ikisinin sahibi 1.000'den fazla kişidir. Her bir sahibin token sayısını birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplayabilirsiniz.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı, %1'inin ise bu miktardan fazla yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin belirli bir ölçüde bireysel yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası oluşturma konusunda başarılı olduğunu ve konut piyasasının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis'teki cüzdan adresi işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri, bakım maliyetleri, sigorta ve vergi masraflarındaki dalgalanmalara bağlı olarak, kira bedelinin yaklaşık %2,5-3'ü kadar olup, son iki yılda platformun gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu tahmin edilmektedir. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılması zorunlu olmadığından ve katılımı seçtiğinde katılım düzeyinin belirli bir kısıtlaması veya açıklaması bulunmadığından, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kar bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin temel varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık hiçbir gayrimenkul varlığına sahip değildir, yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de hiçbir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı yasal süreçleri basitleştirmek olup, kullanıcıların yalnızca tek bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm gayrimenkullere yatırım yapmalarını sağlamaktır. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her bir seri LLC belirli bir gayrimenkul ve ilgili token'lara sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün finansal veya hukuki sorunlarının RealT altında diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul pazarındaki fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıklar sunmak için AMM yapısını kullanmaktadır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bölgelerde gayrimenkul endeksi oluşturmak için Parcl Labs Price Feed'i tanıttı. Tarihsel kayıtların süresi, gayrimenkul ticaretinin sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcılar gayrimenkul fiyat hareketlerine spekülasyon yapabilir, bu bölgedeki gayrimenkul fiyatları üzerinde yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturabilirler.

Bu yöntem, gerçek mülk alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek emlak operasyonlarıyla ilgili hukuki sorunlardan kaçınmasını sağladı. Bazı insanlar bunun gerçekten bir emlak RWA projesi sayılıp sayılmayacağını sorgulayabilir, çünkü daha önce belirtilen standartlara uymuyor. Ancak, bu nispeten popüler bir RWA projesidir ve Coinbase, Solana Ventures, DragonFly gibi birçok tanınmış şirketten yatırım almıştır. Ayrıca, benzersizliği nedeniyle, emlak RWA ürün çeşitliliği tartışılırken buna dahil edilmesi mantıklıdır.

Parcl'ın test ağı 2022 Mayıs'ta Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL 16 milyon dolar. Ancak bir yıldan fazla bir süredir faaliyet gösteren Parcl, görünüşe göre fazla ilgi çekmemiştir; günlük işlem hacmi 10,000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'den az.

Parcl'in ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks pazar tasarımı oldukça olgun. Operasyon açısından, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde başlatıyor. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa ilgisi ve piyasa payı koruyor, kullanıcı tabanı küçük, işlem hacmi sınırlı. Bu, bir dereceye kadar kripto para piyasasının gayrimenkul endeks ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını gösterebilir.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, Ripple ve MakerDAO gibi, emlak RWA yönünde ürünler keşfetmektedir. Ripple, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenleştirerek buna göre ipotek kredisi almalarını desteklemeye çalıştığını duyurdu. MakerDAO, emlak ipoteği kredisine destek vermek için Robinland ile iş birliği yaptı. RealT de tokenleştirilmiş mülkleri kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca onların çıkardığı mülk tokenleri ile sınırlıdır. Temelde, bu hizmet daha çok token kredi ürününe benzemekte olup, bireysel mülk sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.

Reinno, 2020'de piyasaya sürülen ve 2022'de faaliyetlerini durduran bir projedir. Piyasada pek fazla iz bırakmamış olsa da, iki dikkat çekici gayrimenkul RWA ile ilgili ürün sunmuştur.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul teminatlı kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduğunda, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onaylandıktan sonra, Reinno, Delaware'de özel bir amaçlı şirket (SPV) kuracaktır. Ardından, Reinno, gayrimenkul için token oluşturmak üzere akıllı sözleşmeler oluşturacak, sahipler tokenları kredi teminatı olarak yatırabilir ve borç alabilirler, kredi limiti token değerine dayanır.

İkinci ürün konut kredisi finansmanıdır. Kullanıcı, bankanın konut kredisini kullanarak mülk satın aldıktan sonra, mülkün sahipliğini tokenleştirerek finansman sağlayabilir. Elde edilen fonlar, bankanın konut kredisini geri ödemek için kullanılacak ve ardından müşteri, sabit bir faiz oranıyla sözleşmeye bu krediyi geri ödeyecektir.

Reinno'nun işletimi hâlâ merkezi ve çevrimdışı bir model kullanıyor, genellikle müşterilerin ofisi ziyaret edip mülk belgelerini sunması gerekiyor. Bu yöntemin bazı belirgin riskleri var. Öncelikle, eğer borçlu, temerrüde düşüp krediyi geri ödemeyi durdurmayı seçerse, Reinno bir tokenleştirilmiş hizmet sağlayıcısı olarak, bir kredi veren değil, borçluya karşı dava açması zor. Reinno, aslında ipotek edilen mülkü sahiplenmiyor; kredinin özü, Reinno'da fon sağlamayı seçen kullanıcılar tarafından sağlanıyor. Borçlu ile kredi veren arasında doğrudan bir kredi sözleşmesinin olmaması nedeniyle, özellikle parçalı mülk token finansmanı bağlamında, bu kredi verenleri koruyacak yeterli bir yasal çerçeve yok. Reinno, bu temerrüt riskini azaltmak için ayrıntılı önlemler sunmamıştır. İkincisi, eğer mülk sahibi borç aldıktan sonra evi satmaya karar verirse veya Reinno'da ipotek finansmanını tamamladıktan sonra bankaya ipotek kredisini geri ödemeyi durdurursa, bu durum ev mülkiyetinin devrine neden olan eylemler, Reinno tarafından etkili bir şekilde engellenmesi zor.