不動産RWAプロジェクト研究：ブロックチェーンと不動産の融合

リアルワールドアセット(RWA)の概念は暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年にはすでに登場していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は今日のRWAと多くの類似点があります。しかし、規制の不備や明確な収益優位性の欠如により、これらの初期の試みは成熟した規模を形成できませんでした。

2022年、アメリカの金利引き上げに伴い、アメリカ国債の利回りが暗号業界のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。そのため、アメリカ国債をRWA対象としてトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関が次々とRWAの探索を始めています。

ここ2年間、市場にはいくつかの不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を拡大し、投資商品を豊富にし、投資のハードルを下げることを目的としています。本研究では、これらのプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、及びその潜在的な市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産を対象としているため、議論は北米の不動産市場に関連する政策、規制、及び市場の状況に焦点を当てます。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が秘められています。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルに達します。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創造し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの製品は主に3つの形態で表現されます:

1)フラグメンテーション不動産所有権ファイナンス 2)地域別不動産市場指数商品
3)不動産トークン担保借入

さらに、不動産のトークン化とブロックチェーンへの上場は、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を強化することが期待されています。

不動産投資信託(REIT)は、不動産RWAとともに、断片的な不動産投資機会を提供する上で多くの類似点があります。どちらも投資のハードルを効果的に下げ、資産の流動性を高めることができます。しかし、伝統的なREITは通常、投資家に管理の機会や所有権を提供せず、中央集権的な運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制フレームワークの下での資産の審査、運営、および投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考となるフレームワークを提供しています。

近2年間の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、私たちはその長所と短所についていくつかの明確な認識を得ました。

! Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market

不動産RWAプロジェクトは通常、これらの長所と短所を持っています。しかし、具体的なケースを深く研究すると、管理と製品のアプローチの違いにより、各プロジェクトが運営中に直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、代表的な不動産RWAプロジェクトを3つ選んで分析します。各プロジェクトは不動産市場のトークン化に異なる方法を採用しています。注意すべきは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期間の広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に発表され、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(を通じて、アメリカの住宅不動産をトークン化し、小口投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTは、アメリカの法律に従って住宅不動産を購入し、保有する不動産をトークン化します。不動産の管理、維持、賃貸収入の収集の責任は第三者機関に委託されます。手数料を差し引いた後、不動産から生じた賃貸収入はトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、不動産資産を保有する会社とは法律的に隔離されています。同社のウェブサイトに記載されているように、同社が債務不履行に陥った場合、トークン所有者は別の会社に不動産を管理させる権利があります。重要なことに、契約はRealTが市場に推進する不動産トークンへの投資に必ず関与することを要求していません。ユーザーは、不動産トークンを保有することで、毎月その住宅の賃貸収入を分配されます。分配額は約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を差し引いた後の金額です。

モンゴメリーにある不動産の例を挙げると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200トークンが発行されました。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。合計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間総額は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。

この不動産について、RealTは市場に100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産、管理機関の選択、および管理監督に対して2%の手数料を請求します。この方法により、RealTチームは管理時間を大幅に節約し、適格な不動産を見つけ、それをトークン化して市場に投入することに集中できます。

しかし、所有権の分散は投資家のリスクを分散させるのに役立つ一方で、課題ももたらします。投資家の投資比率が小さすぎると、企業の管理コストが持続不可能になる可能性があります。Laurens Swinkelsの報告は、プロパティトークン保有者とRealTの間の利益相反を説明しています。RealTはその所有するプロパティを管理するために管理機関を選択します。RealTがプロパティの大規模な所有権を持っている場合、彼らは管理コストを削減するために努力します。なぜなら、管理が不十分であれば、それが大きなネガティブな影響を及ぼすからです。しかし、RealTの持株比率が高すぎると、まずトークンの流動性が減少し、次に小株主は監督責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的かつ誠実に機能しているかを監視することを期待しています。一方、RealTの持株が極めて少ない場合、管理機関を適切に選択し、積極的に監督に関与する十分な動機が欠如する可能性があり、多くの個人投資家にとって、管理機関を効果的に監視することが非常に困難になります。

RealT市場で最新の売り切れた10の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザーを使用して各不動産の保有者数を特定してください。グラフに示されているように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格が約50ドルになるようにしています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。その中で、2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。各保有者のトークン数を組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を計算できます。

! [Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-361cf484908c28bf10ec4eb5a951dcac.webp(

約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資し、9%の投資者は500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資者はそれを超える金額を投資しています。これは、RealTがある程度、個人投資家のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

RealTがその主要な運営ネットワークGnosisのウォレットアドレス取引データに基づくと、RealTは合計約600万ドルの賃料を分配しました。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、賃料の約2.5%-3%であり、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加することを選択した場合でも、その参加の程度に特定の制限や説明はありません。そのため、RealTが賃料収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社の核心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有せず、RealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有せず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが一つの会社と契約するだけで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは投資された各不動産に対して対応するシリーズLLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産と対応するトークンを所有しています。この構造は、一つの不動産の財務的または法的問題がRealTの他の不動産または親会社の運営に影響を与えないようにすることを目的としています。

! [Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-aa31bab48551a8779f9d393bb64e445c.webp(

)パークル

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMM構造を通じて不動産関連の合成資産を提供します。Parclは、販売履歴に基づく特定の地域の不動産指数を作成するために、Parcl LabsPrice Feedを発表しました。履歴の期間は不動産取引の頻度によって変わることがあります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的なポジションを取り、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築できます。

この方法は実際の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関わる法的問題を回避しました。これが本当に不動産RWAプロジェクトとして数えられるのか疑問に思う人もいるかもしれませんが、前述の基準には当てはまりません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの多くの著名な企業から投資を受けており、その独自性から不動産RWA製品の多様化を議論する際に組み込むのは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日間アクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品は使いやすく、アップグレードが迅速です。Parcl Labsの価格提供者とインデックス市場のデザインは比較的成熟しています。運営面では、Parclチームは積極的にParcl PointやReal Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関の支援があるにもかかわらず、Parclは依然として比較的低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザー基盤は小さく、取引量は限られています。これはある程度、暗号通貨市場が不動産インデックス製品を迎える準備ができていないことを示しているのかもしれません。

! [Bricks & Blocks: Research on Real Estate Projects in the RWA Market]###https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-4f0cded6a5d231d49ba59ab808fed894.webp0192837465674839201

( レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社であるRippleやMakerDAOも不動産RWAの方向性の製品を探求しています。Rippleは7月に、中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それを担保としてローンを受けることを支援しようとしていると発表しました。MakerDAOもRobinlandと協力して不動産担保貸出を支援しています。RealTもトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品により似ており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に強化していません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にはあまり痕跡を残していませんが、2つの注目すべき不動産RWA関連製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産の所有者が資金調達を必要とする場合、Reinnoに不動産の書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社)SPV###を設立します。そして、Reinnoは不動産トークン用のスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローン担保として預け入れ、借り入れを行うことができ、ローン限度額はトークンの価値に基づきます。

第二の製品は住宅ローンファイナンスです。ユーザーは銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は固定金利で契約に基づいてこのローンを返済します。

Reinnoの運営は依然として中央集権型およびオフラインモデルを採用しており、通常、顧客はオフィスに訪れて不動産書類を提出する必要があります。この方法にはいくつかの明らかなリスクがあります。まず、借り手がデフォルトを選択してローンの返済を停止した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであり貸し手ではないため、借り手を訴えることが難しいです。Reinnoは実際に担保不動産を所有しておらず、ローンは本質的にReinno上で資金を提供することを選択したユーザーによって提供されます。借り手と貸し手間の直接のローン契約が欠如しているため、特に断片化された不動産トークンファイナンスの背景において、これらの貸し手を保護するための適切な法的枠組みが存在しません。Reinnoはこのデフォルトリスクを軽減するための詳細な措置を提供していません。次に、不動産所有者が借り入れ後に家を売却することを決定した場合や、Reinnoで担保ファイナンスが完了した後に銀行への抵当ローンの返済を停止する場合、このような不動産の所有権移転を引き起こす行為はReinnoによって効果的に阻止されるのが難しいです。